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2007 해외부동산과 세금

ezkyungli 2007-08-24 13582

2007 해외부동산과 세금

－ 국세청, 2007. 8. 1 －

Ⅰ. 해외부동산관련 세금 개요

해외부동산 취득·보유·처분시 어떤 절차를 거쳐야 하는지요?

특히 관련 세무절차를 알고 싶습니다.

○해외부동산 취득 등에 따른 제 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다.

<은행절차> <세무절차>

* 구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행에서 안내받으시기 바랍니다.

해외부동산 취득·보유·처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지요?

○거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산을 취득·보유·처분할 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 합니다.

-각 단계별 국내 납세의무

구 분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속·증여세
내용		취득자금 증여	투자운용(임대)소득	부동산양도소득	상속(증여)가액
적용세율	내국세법	10%~50% (누진세율)	8%~35% (누진세율)	<보유기간> 1년 미만：50% 1년-2년 미만：40% 2년 이상：9%~36%(누진세율)	10%~50% (누진세율)
적용세율	외국세법	거의 적용없음	누진세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	세율차이분

-해외부동산관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취 득

단 계

□ 증여세 해당여부(자금출처 소명)

○제3자(특수관계자 포함)로부터 취득자금을 증여받아 해외부동산을 취득할 때 상속세 및 증여세법에 의하여 증여세 신고·납부

보 유

단 계

□ 종합소득세 신고·납부의무

○소득세법 제3조 및 동법 기본통칙 3-3의 규정에 따라 해외부동산 임대소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고·납부

○현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

양 도

단 계

□ 양도소득세 신고·납부의무

○소득세법 제118조의2조~제118조의8조 규정에 따라 양도소득세를 신고·납부

○현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제

해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?

○일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 신고·납부해야 할 세금이 없습니다. 다만, 당해 부동산 취득시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고·납부하여야 합니다.

* 증여세 과세대상：10년내에 특수관계자로부터 일정금액[배우자 3억원, 직계존비속 3,000만원(미성년자는 1,500만원), 기타친족 500만원] 이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, 특수관계가 없는 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세최저한은 50만원임.

해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마 이상을 하여야 하는지요?

○세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

※ 자금출처 소명

다음의 경우에는 증여추정에서 제외합니다.

증여추정 제외：미 입증금액 < (취득재산가액×20%, 또는 2억원 중 적은 금액)

소명금액 범위

취득자금이 10억원 미만인 경우

-자금의 출처가 80% 이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.

취득자금이 10억원 이상인 경우

-자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

자금출처 인정범위 예시

소유재산 처분대금：[처분금액-공과금상당액]

이자·배당·기타소득：[지급금액-원천징수세액]

사업·부동산·산림소득：[소득금액-공과금상당액]

급여소득：[총급여-원천징수세액]

재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등

Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제

해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우,

언제 어느 나라에 임대소득을 신고하여야 하는지요?

○거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고·납부하는 것과는 별도로,

해외부동산 임대소득을 국내·외에서 발생된 타 소득과 합산하여 다음연도 5. 1~5. 31까지 우리나라 주소지 관할세무서에 종합소득세 과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 합니다.

○이 때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다(소득세법제57조).

※ 종합소득세 신고 시에는 외국납부세액공제(필요경비산입)신청서(외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부), 해외부동산 투자운용(임대)내역서(외국환거래업무취급지침 서식 7-22호) 등을 제출하여야 합니다.

국내 1가구 1주택 소유자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우,

발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?

○2개 이상의 주택(해외주택 포함)을 소유하는 자^*1)의 주택임대소득은 종합소득세 과세대상에 해당됩니다. 따라서 위 질문의 경우 벌어들인 주택임대소득을 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다(소득세법 제12조(2)).

* 1) 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우의 주택수는 합산하여 계산합니다.

○주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 임대보증금에 대한 간주임대료^*2)는 소득으로 보지 않습니다.

* 2) 주택 이외의 부동산에 대한 임대보증금은 간주임대료를 소득으로 보아 과세됩니다.

Ⅳ. 해외부동산 처분(양도)단계 세금문제

해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 복귀한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?

○해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)로 하고 있어,

해외주택에서 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 복귀한 후 5년 이내에 해외주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 과세하지 아니합니다(소득세법 제118의2조).

※ 참고사항

「외국환거래규정」 제7-44조의3(해외주택의 매각)에서는 "해외주택을 취득한 자가 동 주택 취득 후 해외에서 2년 이상 체재하지 아니한 경우 본인 또는 배우자의 귀국일로부터 3년 이내에 동 주택을 매각하도록" 규정하고 있음.

해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고·납부해야 되는지요, 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?

○거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.

○이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다(소득세법제118조의6조).

예를 들어 국내적용 최고세율이 27%이고 부동산 소재국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 국내적용 최고세율이 18%이고 부동산 소재국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.

해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

○해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다.

법인에의 현물출자, 공매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고대상입니다.

예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 줍니다.

○양도소득이 있는 자가 예정신고·납부를 하지 않았을 때에는 다음연도 5. 1~5. 31까지 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고·납부를 하여야 합니다.

○예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정·고지합니다. 특히 확정신고·납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담하여야 합니다.

국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 1채 취득·보유하다가 해외주택을 양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율은 1가구 2(3)주택 중과세율로 적용하는지요?

○해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세율의 적용은 국내 2(3)주택소유자에 대한 중과세율과는 별개로 다음 양도소득세율을 적용합니다.

자산종류

보유기간

적용세율('04. 1. 1 이후 양도분)

해외부동산, 해외부동산에 관한 권리

2년 이상

과세표준	세율	누진공제
1천만원 이하	9%
4천만원 이하	18%	-90만원
8천만원 이하	27%	-450만원
8천만원 초과	36%	-1,170만원

1년 미만

50%

1년 이상 2년 미만

40%

※ 임대소득에 대한 종합소득세 과세대상여부 판정시 해외주택은 주택수에 포함되나, 양도소득세 계산시 해외주택은 중과세율 적용대상 국내주택수의 계산에서 제외됩니다.

해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요?

양도소득세 신고시 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산절차는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산절차와 동일합니다.

○ 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 등본

당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본

양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준하는 서류)

자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비명세서

외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

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